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[办案实例] 租户拖延不搬,又欠房租,张烨律师帮房东打赢租赁官司
上海睿融律师事务所   2015-02-12 15:20:25 作者:本网编辑 来源:原创


  案情简介

    叶某是某咖啡店的个体业主,20092月与上海市某中学签订了《房屋租赁合同》,租期一年(2009.1-2009.12),租金10/年。租期届满以后,学校方面由于教育局“退租返教”的要求,不再与叶某续租;但叶某却以刚装修不久为由,拒绝搬离。

    为此,学校与叶某进行了几次商谈,但叶某坚决不搬;最终,学校只能起诉叶某,要求其立即搬离,并支付2010年的房屋占用费10万元;学校聘请了张烨律师为其代理人。

    庭审博弈

在庭审中,叶某提出了三点辩解理由:

1)学校仅仅是房屋的使用人,而非所有权人,因此无权作为原告提起诉讼;

2)承租以后,叶某对房屋进行了装修,若要搬离,学校须支付相应的装修补偿款;

3)在承租过程中,叶某在租赁房屋的边上搭建了一间16平米的建筑,以扩大经营,学校若要收回房屋,应当按同地段商铺的价格回购该搭建部分。

    为此,叶某还向法院提出了反诉,要求学校支付装修补偿款、搭建部分回购款等共计90余万元。

    针对叶某的理由,张烨律师代表学校进行了有针对性的反驳:

    1)法律并未规定只有所有权人才能作为原告起诉,只要是合法的使用权人,同样有权利作为出租人起诉。在本案中,房屋的所有权人是教育局,学校是教育局授权的房屋的合法使用人,故具有诉讼主体的资格。

    2)根据双方签订的《房屋租赁合同》,“协议期满如不再续约,房屋内的不动产归甲方(学校)所有,乙方(叶某)因经营添置的设备由乙方自行拆除,但不得破坏房屋结构”。房屋的装修显然属于合同约定的“因经营需要而添置的设备”的范畴,故被告应当自行拆除装修,其关于装修补偿款的诉求没有依据。

    3)关于搭建部分,由于被告在搭建该部分临时建筑时并未事先与原告达成协议,系被告擅自搭建,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定,扩建的相关费用应由被告承担;原告有权要求被告拆除搭建部分,恢复原状。

庭审结果

    最终法院支持了原告的观点,要求被告立即搬离,并支付2010年的房屋占用费10万元;同时全部驳回了被告的反诉请求。

律师提示

本案所反映的问题是房屋租赁中经常发生的状况,对于出租人而言,要想保护自己的合法权益,关键在于事先制定完备的房屋租赁合同,特别要对装修问题和违约责任有明确的约定。

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主任简介:张烨律师,上海律协并购重组研究委委员,复旦大学法学硕士。张烨律师长期致力于多层次资本市场,深入研究公司行业,提供股份制改造、发行上市、并购重组、涉外投融资等专项法律服务;专业代理公司股权、房地产、知识产权、劳动人事等各类诉讼案件;同时担任多家企业的法律顾问,涉及信息科技、影视娱乐、医药健康、国际贸易、先进制造等众多行业。

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